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Immobilienerwerb in Italien
Der Kauf eines Hauses auf Sizilien unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer Immobilie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wegen dieser Unterschiede sollte ein unerfahrener Käufer in jedem Fall fachkundigen Rat vor Abschluss irgendwelcher Verträge einholen, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen. Wir bzw. unsere Kunden haben sehr gute Erfahrungen mit einigen auf Italienischem Recht spezilisierten Rechtsanwälten, gerne geben wir Ihnen deren Adresse weiter.
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Italien gestaltet sich normalerweise folgendermassen: Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden! Sei es selbst oder über uns. Viele unserer Kunden haben in der Tat das zu kaufende Haus selbst gefunden und bitten uns erst jetzt, die Preisverhandlungen, das Prüfen der Rechtmäßigkeit des Besitzes und den legalen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Und natürlich den Endpreis und die Konditionen auszuhandeln und den Ablauf des Kaufs bis zum Kaufvertrag zu begleiten.
Preisverhandlung
Oftmals klafft zwischen dem, was der Verkäufer glaubt, wieviel die Immobilie wert ist und dem, was dann ein Käufer zu zahlen hat, eine immense Lücke. Gerade, wenn die Immobilie vom Verkäufer vor 10 Jahren zum Beispiel erworben wurde, ist oftmals die Entäuschung groß, wenn diese in den letzten Jahren deutlich an Wert verloren hat. Deshalb sollten Sie sich von aufgerufenen Preisen nicht abschrecken lassen; am Ende kommt oft ein anderer Preis zum Tragen.
Entscheidend sind da z.B. die Zahlen des Finanzamtes, was für jeden Ortsteil in Italien die erzielten Verkaufspreise des letzten Quartals veröffentlicht. Gern übernehmen wir diese Verhandlungen für Sie, hier können Sie bereits die Kosten unserer gesamten Dienstleistung direkt einsparen! Bei Verhandlungen spielen viele Dinge eine Rolle; ohne Kenntnis der üblichen „lokalen Rituale“ kann es schnell beleidigte Gesichter geben.
Vorvertrag (compromesso oder preliminare)
In diesem Vertrag, der privatschriftlich ohne Notar abgeschlossen werden kann (daher besondere Vorsicht), versprechen sich die Vertragsparteien gegenseitig, einen Kaufvertrag über die Immobilie zu den ausgehandelten Bedingungen abzuschliessen. In diesem Vorvertrag sollten alle Konditionen des Kaufgeschäfts enthalten sein (u.a. genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands und der Vertragsparteien, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, bindendes Datum für den Abschluss des Kaufvertrags). Der Vorvertrag ist der wichtigste Teil des Immobilienerwerbs, in dem alle Weichen für den (notariellen) Kaufvertrag gestellt werden.
Daher ist hier besondere Sorgfalt unerlässlich. Falls Sie kein Italienisch verstehen, empfehlen wir diesen Übersetzer, der zügig und günstig Ihre Verträge übersetzen kann. In jedem Fall sollten Sie sich nicht von der ersten Euphorie über die gefundene Traumimmobilie dazu hinreißen lassen, einfach mal eine Anzahlung an den (vermeintlichen) Verkäufer zu überweisen. Ohne einen Vorvertrag – den wir immer bei einem Notar machen lassen, der alle rechtlichen Gesichtspunkte prüft – sollten Sie in keinem Fall irgendeine Anzahlung leisten!
Anzahlung (caparra)
Bei Abschluss des Vorvertrages wird üblicherweise die Zahlung einer Anzahlung vereinbart, normalerweise in Höhe von 10 bis 30 % des Kaufpreises. Diese kann rechtlich unterschiedlich vereinbart werden. Normalerweise kann der Verkäufer die Anzahlung behalten, wenn der Käufer das Objekt nicht mehr kaufen will oder kann; kann oder will der Verkäufer den Kauf nicht mehr durchführen, hat er dagegen das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zu zahlen. Beachten Sie, dass bei Kaufabschluss der Verkäufer verpflichtet ist, ein Zertifikat der Bewohnbarkeit (Certificato di abitabilità) oder zumindest eine „Concessione Edilizia“ (Baugenehmigung) beizubringen. Die lokale Stadtverwaltung bescheinigt die Übereinstimmung mit dem italienischen Recht und hinsichtlich der Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften in der Abitabilità oder heute Agibilità.
Diese Bescheinigung ist Pflicht, so dass der Notar ohne sie die Transaktion nur in Ausnahmefällen abschließen kann, wenn vor allem der Käufer damit einverstanden ist. Falls eine Immobilie nicht renoviert verkauft wird, übernimmt somit der Käufer die Verantwortung, am Ende einer zukünftigen Renovierung, sich diese Bescheinigung ausstellen zu lassen. Die Bezahlung dieser Vereinbarung erfolgt normalerweise, nachdem beide Seiten diesen Vertrag unterschrieben haben und er dem Notar vorliegt. Die Bescheinigung hat aber nichts damit zu tun, ob man dort dann wohnen kann oder dort seinen Wohnsitz wählt.
Codice Fiscale (ital. Steuernummer)
Im Verlauf des Kauf-Procedere benötigen Sie dann spätestens für den Kaufvertrag auch den „Codice Fiscale“ – die italienische Steuernummer. Ohne sie geht gar nichts in Italien. Sie erhalten den Codice Fiscale in Italien am einfachsten bei der Agenzia delle Entrate, wo Sie vorsprechen und nur einen gültigen Personalausweis vorlegen müssen. Diese Steuernummer ist in Italien kostenlos. Wenn Sie dies über Anbieter im Internet erledigen lassen, können da auch saftige Gebühren anfallen….
Ebenfalls kostenlos können Sie den Codice Fiscale bei der Italienischen Botschaft in Berlin beantragen. Kontakt: Nadia Montagnino, Ambasciata d’Italia / Italienische Botschaft, Ufficio Emigrazione e Affari Sociali / Abteilung Migration und soziale Angelegenheiten, Hiroshimastr. 1, 10785 Berlin, Tel. +49 30 25440147; Fax +49 30 25440140; E-mail:[email protected]
Kaufvertrag (atto notarile oder rogito)
Der eigentliche Kaufvertrag, der die Vereinbarungen des Vorvertrages vollzieht, wird normalerweise vor dem Notar abgeschlossen, der den Vertrag entwirft und zuvor die rechtliche Situation der Immobilie prüft und dann die erforderlichen Eintragungen ins Liegenschaftsregister vornimmt. Bei Abschluss des Kaufvertrages ist der restliche Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen.
Hier ist es oft notwendig – da der Käufer i.d.R. kein Konto in Italien hat – ein Girokonto vom Notar eröffnen zu lassen, damit vor dem Kaufvertrag der Käufer die Restsumme überweisen kann und dann per „Assegno Circolare“ – das ist ein von der Bank garantierter Scheck – die Immobilie bezahlt.
Besonderheit für Schweizer Immobilienkäufer
Grundsätzlich haben Schweizer in Italien die gleichen Rechte wie Italiener in der Schweiz. Die Kaufrechte der Italiener sind in der Schweiz eingeschränkt und das gilt auch umgekehrt für Schweizer in Italien. Nach diesem Reziprozitätsprinzip dürfen Schweizer uneingeschränkt Zweitwohnsitze in Italien erwerben, die eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern nicht übersteigen und nicht mehr als 1000 Quadratmeter Grund haben.
In Wirklichkeit haben viele Schweizer in den letzten Jahren viel größere Liegenschaften erworben. Was ist die Lösung?
- Sie geben beim Kauf an, Ihren Wohnsitz in diese Immobilie zu verlegen (hat steuerliche Konsequenzen)
- Sie gründen eine Gesellschaft (lohnt sich eher selten)
- Sie ignorieren das und kaufen trotzdem. (bis heute ist kein Fall bekannt, in der ein Gericht oder eine Comune Einspruch gegen so einen Kauf eingelegt hat).
Das ist die Situation, wie ich sie sehe.
Beratung und Hilfe beim Immobilienerwerb
Wegen der Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts und der darin verborgenen “Fallgruben” ist eine fachkundige Beratung sehr zu empfehlen. Diese wird durch einen Grundeigentümerverein (z.B. SGI-Schutzgemeinschaft für Grundbesitz in Italien e.V.) angeboten.
Ihr Ansprechpartner:
Thomas Grüssner
Tel: +39 091 955561
Mob: +39 338 7372833
Email: [email protected]
Via Pescheria 67, Porticello (PA)
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