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Kaufnebenkosten

Folgende Erwerbskosten hat der Käufer einer Immobilie in Italien einzuplanen:

Vorvertrag:

Registrierungskosten: 1,0 % der Anzahlung (wird beim Kaufvertrag angerechnet) +168,00 Euro Registergebühren + Stempelmarken (20-40 Euro); die Wahl des Notars obliegt dem Käufer; unser Notar des Vertrauens, der auch Englisch spricht, berechnet für den Vorvertrag nichts.

Maklerkosten: Anspruch wird beim Vorvertrag vollständig fällig, wenn nichts anderes vereinbart (z. B. ½ beim Vorvertrag, ½ beim Kaufvertrag); Höhe nach Vereinbarung, idR. 3-4 % vom Kaufpreis; mind. € 3.000,00 + MWSt. (22%).

Kaufvertrag (Atto):

Notarkosten: ca. 0,9 bis1,5 % vom Kaufpreis (je nach Kaufpreis) + sonstige indirekte Steuern (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecaria) ca. 300-700 Euro

Übersetzungskosten für den Vorvertrag: ca. 300-500 Euro; beim Kaufvertrag wird der Vorvertrag praktisch übernommen, so dass meine Kunden keinen Übersetzer benötigen, da ich dabei bin und alle evtl. Änderungen diirekt´übersetze und erkläre.

Grunderwerbssteuer (Hypotheken-, Register- und Katasterabgabe) bei Gebäudegrundstücken: berechnet auf den Katasterwert 2% beim Erstwohnsitz und 9 % beim Zweitwohnsitz. Der Katasterwert liegt meist weit unter dem Kaufpreis, soll aber bald angepasst werden. Hier können Sie den Katasterwert anhand des Katasterauszugs „Rendita Catastale“ berechnen (eine Wohnimmobilie hat i.d.R. die Bezeichnung A2). Wenn Sie nur 2% Grunderwerbssteuer bezahlen wollen, müssen Sie innerhalb der nächsten 18 Monate Ihren Wohnsitz in Italien in die erworbene Immobilie verlegen und sich dort mind. 90 Tage im Jahr aufhalten. Der Gesetzgeber hat als Mindestsatz der Grunderwerbsteuer € 1.000,00 angesetzt. Die Wohnsitzregelung hat u.U. folgen für die Besteuerung Ihres im Ausland (D, A, CH) zu versteuernden Einkommens. Sie müssen zwar Ihre Einkünfte im Heimatland nicht doppelt versteuern, aber u.U. die Differenz zwischen dem italienischen und dem deutschen Steuersatz. Da müssen Sie sich vorher genau erkundigen, groß ist der Unterschied allerdings nicht. Bitte informieren Sie sich darüber bei einem kompeten Steuerberater oder bei der Schutzgemeinschaft für Grundbesitz in Italien e.V.

Die Höhe der zu zahlenden Stromgebühren variiert stark, je nachdem, ob Sie Ihren Wohnsitz in der mmobilie haben oder nicht. Grundsätzlich ist die bewohnte Immobilie (d.h. mit einem Wohnsitz dort) deutlich günstiger im Unterhalt. Strom, Gas und Müll ähnlich wie in Deutschland, Wasser günstiger.

Grunderwerbsteuer bei landwirtschaftlichen Flächen:15 % vom Kaufpreis
Maklerkosten, wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, verzichten diese auf Ihre Provision von 4 % vom Kaufpreis, sofern Sie uns dies vor der Besichtigung der Immobilie mitgeteilt haben. Bei Immobilien, die Sie auf meiner Seite gesehen haben, entstehen nie Kosten für einen anderen Makler!

Wenn Sie „Casa in Sicilia“ mit der Begleitung und Durchführung Ihres Immobilienerwerbs beauftragen, berechne ich Ihnen für den gesamten Vorgang bis auf die Übersetzung des Vorvertrags 3% vom Kaufpreis der Immobilie oder – bei Objekten unter € 100.000,00 – € 3.000,00 + MWSt. Sie können versichert sein, dass Sie diese Kosten bereits bei der Preisverhandlung durch uns einsparen.

Beispiel einer Kostenaufstellung:

Makler, Grunderwerbsteuer, Notarhonorar und alle weiteren Abgaben; Beispiel Kaufpreis € 100.000,00; Katasterwert der Immobilie € 50.000,00

Zweitwohnsitz:
Grunderwerbssteuer + Gebühren € 4.840,00; Honorar Notar inkl. Steuern ca. € 1.500,00; Makler inkl. Steuern € 4.886,00.
Total ca. € 11.000,00

Erstwohnsitz:
Grunderwerbssteuer + Gebühren € 1.540,00; Honorar Notar inkl. Steuern ca. € 1.500,00; Makler inkl. Steuern € 4.886,00.
Total ca. € 7.800,00

Maklerkommission:
Die Maklergebühren können in Italien sehr unterschiedlich sein. So verlangt Engel&Völker 6% von jeder Partei, also 12% + 22% MwSt.! Wir (Property in Sicily – Casa in Sicilia Real Estate) berechnen 4% von jeder Seite (Total 8% + MwSt.) bei einem Minimum von € 4000,00 + MwSt. für jeden Verkauf.

Kaufpreiszahlung über Notar-Anderkonto Beim Immobilienkauf in Italien wird der Kaufpreis üblicherweise bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gezahlt. Nach ital. Recht geht das Eigentum an der Immobilie bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages (und nicht erst mit Eintragung im Grundbuch) über, so dass der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt folgerichtig den Kaufpreis als Gegenleistung zu seiner Übertragung des Eigentums in Händen haben will. In der Praxis erfolgt dies durch Übergabe eines assegno circolare, eines bankbestätigten Inhaberschecks, einer ital. Bank. Eine vorherige Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer birgt die Gefahr, dass der Verkäufer den Kaufvertrag nicht abschließt und das Geld hat, eine spätere Überweisung birgt für den Verkäufer die Gefahr, dass der Käufer nicht zahlt aber das Eigentum übertragen erhalten hat. Inzwischen besteht bei den Notaren nun auch die Möglichkeit, die Kaufpreiszahlung über ein beim Notar eingerichtetes Anderkonto zu leisten. Ein solches Konto ist rechtlich vom Vermögen des Notars getrennt, so dass Sicherheit selbst im (sehr unwahrscheinlichen) Fall dessen Vermögensverfalls besteht. Die Notare berechnen dafür eine Gebühr, die nach ersten Beobachtungen mitunter unterschiedlich hoch berechnet wird und deren Höhe man zuvor beim Notar erfragen sollte. Die Zahlung über das Notaranderkonto ist auch bereits sinnvoll und ratsam für die Anzahlungen, die üblicherweise beim Vorvertrag geleistet werden. Erfolgen diese Anzahlungen (in Form der caparra) direkt an den Verkäufer, hat der Käufer keine Sicherheit, was mit dem Geld geschieht und ob er es im Ernstfall des Nichtzustandekommens des Kaufgeschäfts wieder (und ohne evtl. langwierige Gerichtsverfahren) zurückerhält.

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