Kosten und Ablauf beim Immobilienerwerb

Immobilienerwerb in Italien

Der Erwerb einer Immobilie in Italien unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer Immobilie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wegen dieser Unterschiede sollte ein unerfahrener Käufer in jedem Fall fachkundigen Rat vor Abschluss irgendwelcher Verträge einholen, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen. Wir bzw. unsere Kunden haben sehr gute Erfahrungen mit einigen auf Italienischem Recht spezilisierten Rechtsanwälten, gerne geben wir Ihnen deren Adresse weiter.

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Italien gestaltet sich normalerweise folgendermassen: Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden! Sei es selbst oder über uns. Viele unserer Kunden haben in der Tat das zu kaufende Haus  selbst gefunden und bitten uns erst jetzt, die Preisverhandlungen, das Prüfen der Rechtmäßigkeit des Besitzes und den legalen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Und natürlich den Endpreis und die Konditionen auszuhandeln und den Ablauf des Kaufs bis zum Kaufvertrag zu begleiten.

Preisverhandlung  :
Oftmals klafft zwischen dem, was der Verkäufer glaubt, wieviel die Immobilie wert ist und dem, was dann ein Käufer zu zahlen hat, eine immense Lücke. Gerade, wenn die Immobilie vom Verkäufer vor 10 Jahren zum Beispiel erworben wurde, ist oftmals die Entäuschung groß, wenn diese in den letzten Jahren deutlich an Wert verloren hat. Deshalb sollten Sie sich von aufgerufenen Preisen nicht abschrecken lassen; am Ende kommt oft ein anderer Preis zum Tragen. Entscheidend sind da z.B. die Zahlen des Finanzamtes, was für jeden Ortsteil in Italien die erzielten Verkaufspreise des letzten Quartals veröffentlicht. Gern übernehmen wir diese Verhandlungen für Sie, hier können Sie bereits die Kosten unserer gesamten Dienstleistung direkt einsparen! Bei Verhandlungen spielen viele Dinge eine Rolle; ohne Kenntnis der üblichen "lokalen Rituale" kann es schnell beleidigte Gesichter geben ....


Vorvertrag  (compromesso oder preliminare):
In diesem Vertrag, der privatschriftlich ohne Notar abgeschlossen werden kann (daher besondere Vorsicht), versprechen sich die Vertragsparteien gegenseitig, einen Kaufvertrag über die Immobilie zu den ausgehandelten Bedingungen  abzuschliessen. In diesem Vorvertrag sollten alle Konditionen des Kaufgeschäfts enthalten sein (u.a. genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands und der Vertragsparteien, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, bindendes Datum für den Abschluss des Kaufvertrags). Der Vorvertrag ist der wichtigste Teil des Immobilienerwerbs, in dem alle Weichen für den (notariellen) Kaufvertrag gestellt werden. Daher ist hier besondere Sorgfalt unerlässlich. Falls Sie kein Italienisch verstehen, empfehlen wir diesen Übersetzer, der zügig und günstig Ihre Verträge übersetzen kann. In jedem Fall sollten Sie sich nicht von der ersten Euphorie über die gefundene Traumimmobilie dazu hinreißen lassen, einfach mal eine Anzahlung an den (vermeintlichen) Verkäufer zu überweisen. Ohne einen Vorvertrag - den wir immer bei einem Notar machen lassen, der alle rechtlichen Gesichtspunkte prüft - sollten Sie in keinem Fall irgendeine Anzahlung leisten! 

Anzahlung (caparra):
Bei Abschluss des Vorvertrages wird üblicherweise die Zahlung einer Anzahlung vereinbart, normalerweise in Höhe von 10 bis 30 % des Kaufpreises. Diese kann rechtlich unterschiedlich vereinbart werden. Normalerweise kann der Verkäufer die Anzahlung behalten, wenn der Käufer das Objekt nicht mehr kaufen will oder kann; kann oder will der Verkäufer den Kauf nicht mehr durchführen, hat er dagegen das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zu zahlen. Beachten Sie, dass bei Kaufabschluss der Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist, ein Zertifikat der Bewohnbarkeit (Certificato di abitabilità) beizubringen. Die lokale Stadtverwaltung bescheinigt die Übereinstimmung mit dem italienischen Recht und hinsichtlich der Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften. Diese Bescheinigung ist Pflicht, so dass der Notar ohne sie die Transaktion nur in Ausnahmefällen abschließen kann. Die Bezahlung dieser Vereinbarung erfolgt normalerweise, nachdem beide Seiten diesen Vertrag unterschrieben haben und er dem Notar vorliegt. Mit anderen Worten: es kommt häufig vor, dass die Käufer - nachdem wir uns mit dem Notar und dem Verkäufer auf alle Einzelheiten des Vorvertrags geeinigt haben - nicht zur Unterschrift erscheinen, sondern dies daheim erledigen und dem Notar per Post den unterschriebenen Vorvertrag zusenden. Somit kann die Caparra bequem online überwiesen werden.

Codice Fiscale (ital. Steuernummer):
Im Verlauf des Kauf-Procedere benötigen Sie dann spätestens für den Kaufvertrag auch den "Codice Fiscale" - die italienische Steuernummer. Ohne sie geht gar nichts in Italien. Sie erhalten den Codice Fiscale in Italien am einfachsten bei der Agenzia delle Entrate, wo Sie vorsprechen und nur einen gültigen Personalausweis vorlegen müssen. Diese Steuernummer ist in Italien kostenlos. Wenn Sie dies über Anbieter im Internet erledigen lassen, können da auch saftige Gebühren anfallen.... Ebenfalls kostenlos können Sie den Codice Fiscale bei der Italienischen Botschaft in Berlin beantragen. Kontakt: Nadia Montagnino, Ambasciata d’Italia / Italienische Botschaft, Ufficio Emigrazione e Affari Sociali / Abteilung Migration und soziale Angelegenheiten, Hiroshimastr. 110785 BerlinTel. +49 30 25440147Fax +49 30 25440140E-mail:nadia.montagnino@esteri.it

Kaufvertrag (atto notarile oder rogito):
Der eigentliche Kaufvertrag, der die Vereinbarungen des Vorvertrages vollzieht, wird normalerweise vor dem Notar abgeschlossen, der den Vertrag entwirft und zuvor die rechtliche Situation der Immobilie prüft und dann die erforderlichen Eintragungen ins Liegenschaftsregister vornimmt. Bei Abschluss des Kaufvertrages ist der restliche Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen. Hier ist es oft notwendig - da der Käufer i.d.R. kein Konto in Italien hat - ein Girokonto vom Notar eröffnen zu lassen, damit vor dem Kaufvertrag der Käufer die Restsumme überweisen kann und dann per "Assegno Circolare" - das ist ein von der Bank garantierter Scheck - die Immobilie bezahlt,

Erwerbskosten:
Folgende Erwerbskosten hat der Käufer einer Immobilie in Italien einzuplanen:

Vorvertrag:

  • Registrierungskosten: 1,0 % der Anzahlung (wird beim Kaufvertrag angerechnet) +168,00 Euro Registergebühren + Stempelmarken (20-40 Euro); die Wahl des Notars obliegt dem Käufer; unser Notar des Vertrauens, der auch Englisch spricht, berechnet für den Vorvertrag nichts.

  • Maklerkosten: Anspruch wird beim Vorvertrag vollständig fällig, wenn nichts anderes vereinbart (z. B. ½ beim Vorvertrag, ½ beim Kaufvertrag); Höhe nach Vereinbarung, idR. 3-4 % vom Kaufpreis + MWSt. (22%).

Kaufvertrag:

  • Notarkosten: ca. 0,9 bis1,5 % vom Kaufpreis (je nach Kaufpreis) + sonstige indirekte Steuern (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecaria) ca. 300-700 Euro

  • Übersetzungskosten für den Vorvertrag: ca. 300-500 Euro; beim Kaufvertrag wird der Vorvertrag praktisch übernommen, so dass meine Kunden keinen Übersetzer benötigen, da ich dabei bin und alle evtl. Änderungen diirekt´übersetze und erkläre.

  • Grunderwerbssteuer“ (Hypotheken-, Register- und Katasterabgabe) bei Gebäudegrundstücken: berechnet auf den Katasterwert 2% beim Erstwohnsitz und 9 % beim Zweitwohnsitz. Der Katasterwert liegt meist weit unter dem Kaufpreis, soll aber bald angepasst werden. Hier können Sie den Katasterwert anhand des Katasterauszugs "Rendita Catastale" berechnen (eine Wohnimmobilie hat i.d.R. die Bezeichnung A2). Wenn Sie nur 2% Grunderwerbssteuer bezahlen wollen, müssen Sie innerhalb der nächsten 18 Monate Ihren Wohnsitz in Italien in die erworbene Immobilie verlegen und sich dort mind. 90 Tage im Jahr aufhalten. Der Gesetzgeber hat als Mindestsatz der Grunderwerbsteuer € 1.000,00 angesetzt. Die Wohnsitzregelung hat u.U. folgen für die Besteuerung Ihres im Ausland (D, A, CH) zu versteuernden Einkommens. Sie müssen zwar Ihre Einkünfte im Heimatland nicht doppelt versteuern, aber u.U. die Differenz zwischen dem italienischen und dem deutschen Steuersatz.  Da müssen Sie sich vorher genau erkundigen, groß ist der Unterschied allerdings nicht. Bitte informieren Sie sich darüber bei einem kompeten Steuerberater oder bei der Schutzgemeinschaft für Grundbesitz in Italien e.V.

  • Die Höhe der zu zahlenden Stromgebühren variiert stark, je nachdem, ob Sie Ihren Wohnsitz in der immobilie haben oder nicht. Grundsätzlich ist die bewohnte Immobilie (d.h. mit einem Wohnsitz dort) deutlich günstiger im Unterhalt. Strom, Gas und Müll ähnlich wie in Deutschland, Wasser günstiger. 

  • „Grunderwerbsteuer“ bei landwirtschaftlichen Flächen:15 % vom Kaufpreis

  • Maklerkosten, wenn Sie mit mir zusammenarbeiten, verzichten diese auf Ihre Provision von 4 % vom Kaufpreis, sofern Sie uns dies vor der Besichtigung der Immobilie mitgeteilt haben. Bei Immobilien, die Sie auf meiner Seite gesehen haben, entstehen nie Kosten für einen Makler!
  • wenn Sie "Casa in Sicilia" mit der Begleitung und Durchführung Ihres Immobilienerwerbs beauftragen, berechne ich Ihnen für den gesamten Vorgang bis auf die Übersetzung des Vorvertrags 3% + MWSt. vom Kaufpreis der Immobilie. Sie können versichert sein, dass Sie diese Kosten bereits bei der Preisverhandlung durch uns einsparen.
  • Beispiel einer Kostenaufstellung durch den Makler inkl. Grunderwerbsteuer (2%), Notarhonorar und alle weiteren Abgaben; hier bei 9% aber niedrigem Katasterwert oder hier. 
  • Kaufpreiszahlung über Notar-Anderkonto Beim Immobilienkauf in Italien wird der Kaufpreis üblicherweise bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gezahlt. Nach ital. Recht geht das Eigentum an der Immobilie bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages (und nicht erst mit Eintragung im Grundbuch) über, so dass der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt folgerichtig den Kaufpreis als Gegenleistung zu seiner Übertragung des Eigentums in Händen haben will. In der Praxis erfolgt dies durch Übergabe eines assegno circolare, eines bankbestätigten Inhaberschecks, einer ital. Bank. Eine vorherige Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer birgt die Gefahr, dass der Verkäufer den Kaufvertrag nicht abschließt und das Geld hat, eine spätere Überweisung birgt für den Verkäufer die Gefahr, dass der Käufer nicht zahlt aber das Eigentum übertragen erhalten hat. Inzwischen besteht bei den Notaren nun auch die Möglichkeit, die Kaufpreiszahlung über ein beim Notar eingerichtetes Anderkonto zu leisten. Ein solches Konto ist rechtlich vom Vermögen des Notars getrennt, so dass Sicherheit selbst im (sehr unwahrscheinlichen) Fall dessen Vermögensverfalls besteht. Die Notare berechnen dafür eine Gebühr, die nach ersten Beobachtungen mitunter unterschiedlich hoch berechnet wird und deren Höhe man zuvor beim Notar erfragen sollte. Die Zahlung über das Notaranderkonto ist auch bereits sinnvoll und ratsam für die Anzahlungen, die üblicherweise beim Vorvertrag geleistet werden. Erfolgen diese Anzahlungen (in Form der caparra) direkt an den Verkäufer, hat der Käufer keine Sicherheit, was mit dem Geld geschieht und ob er es im Ernstfall des Nichtzustandekommens des Kaufgeschäfts wieder (und ohne evtl. langwierige Gerichtsverfahren) zurückerhält. 

Beratung und Hilfe beim Immobilienerwerb:
Wegen der Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts und der darin verborgenen “Fallgruben” ist eine fachkundige Beratung sehr zu empfehlen. Diese wird durch
 einen Grundeigentümerverein (z.B. SGI-Schutzgemeinschaft für Grundbesitz in Italien e.V.) angboten.

Auf dieser Seite finden Sie die Vertretungen der Bundesrepublik Deutschland (Honorarkonsulate)



Solemar Sicilia italienisch Sprachkurse in Sizilien
Italienisch lernen auf Sizilien seit 30 Jahren