Casa in Sicilia

Immobilienerwerb in Italien

Der Erwerb einer Immobilie in Italien unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer Immobilie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wegen dieser Unterschiede sollte ein unerfahrener Käufer in jedem Fall fachkundigen Rat vor Abschluss irgendwelcher Verträge einholen, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Italien gestaltet sich normalerweise folgendermassen:

Vorvertrag  (compromesso oder preliminare):
In diesem Vertrag, der privatschriftlich ohne Notar abgeschlossen werden kann (daher besondere Vorsicht), versprechen sich die Vertragsparteien gegenseitig, einen Kaufvertrag über die Immobilie zu den ausgehandelten Bedingungen  abzuschliessen. In diesem Vorvertrag sollten alle Konditionen des Kaufgeschäfts enthalten sein (u.a. genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands und der Vertragsparteien, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, bindendes Datum für den Abschluss des Kaufvertrags). Der Vorvertrag ist der wichtigste Teil des Immobilienerwerbs, in dem alle Weichen für den (notariellen) Kaufvertrag gestellt werden. Daher ist hier besondere Sorgfalt unerlässlich.

Anzahlung (caparra):
Bei Abschluss des Vorvertrages wird üblicherweise die Zahlung einer Anzahlung vereinbart, normalerweise in Höhe von 20 bis 30 % des Kaufpreises. Diese kann rechtlich unterschiedlich vereinbart werden. Normalerweise kann der Verkäufer die Anzahlung behalten, wenn der Käufer das Objekt nicht mehr kaufen will oder kann; kann oder will der Verkäufer den Kauf nicht mehr durchführen, hat er dagegen das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zu zahlen.

Kaufvertrag (atto notarile oder rogito):
Der eigentliche Kaufvertrag, der die Vereinbarungen des Vorvertrages vollzieht, wird normalerweise vor dem Notar abgeschlossen, der den Vertrag entwirft und zuvor die rechtliche Situation der Immobilie prüft und dann die erforderlichen Eintragungen ins Liegenschaftsregister vornimmt. Bei Abschluss des Kaufvertrages ist der restliche Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen.

Erwerbskosten:
Folgende Erwerbskosten hat der Käufer einer Immobilie in Italien einzuplanen:

Vorvertrag:

• Registrierungskosten: 1,0 % der Anzahlung (wird beim Kaufvertrag angerechnet) +168,00 Euro Registergebühren + Stempelmarken (20-40 Euro)

• Maklerkosten: Anspruch wird beim Vorvertrag vollständig fällig, wenn nichts anderes vereinbart (z. B. ½ beim Vorvertrag, ½ beim Kaufvertrag); Höhe nach Vereinbarung, idR. 3-4 % vom Kaufpreis + IVA (21%).

Kaufvertrag:

• Notarkosten: ca. 1,5 % vom Kaufpreis + sonstige Kosten (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecaria) ca. 300-700 Euro

• Übersetzungskosten für vereidigten Dolmetscher: ca. 400-600 Euro

• Grunderwerbssteuer“ (Hypotheken-, Register- und Katasterabgabe) bei Gebäudegrundstücken: berechnet auf den Katasterwert (!) 3% beim Erstwohnsitz und 10 % beim Zweitwohnsitz

• „Grunderwerbsteuer“ bei landwirtschaftlichen Flächen:18 % vom Kaufpreis

• Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger/Immobilienfirma: 21 %(evtl. 10,5 %) vom Kaufpreis

• Maklerkosten, wenn erst (ganz oder teilweise) beim Kaufvertrag fällig; Höhe nach Vereinbarung, idR. 3-4 % vom Kaufpreis + IVA (21%).

Beratung und Hilfe beim Immobilienerwerb:
Wegen der Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts und der darin verborgenen “Fallgruben” ist eine fachkundige Beratung sehr zu empfehlen. Diese wird meist von den (zugelassenen) Maklern angeboten oder man wendet sich an neutrale Berater wie Rechtsanwälte (deutschsprachige Anwälte sind kostenlos zu finden z.B. unter: www.anwalt-suchservice-italien.de) oder einen Grundeigentümerverein (z.B. SGI-Schutzgemeinschaft für Grundbesitz in Italien e.V.).